פסק-דין בתיק ת"א 11019-03-09

נתוני רקע ועובדות

1.         התובע הינו הבעלים של דירה הממוקמת ברחוב הרדוף 8/18 בטירת הכרמל, הידוע כחלק מחלקה 47 בגוש 10686 (להלן: "הדירה"). הגיש תביעה זו לתשלום דמי שכירות ראויים בשל אי פינוי דירתו על ידם בסכום של 84,297 ש"ח.

מכתב התביעה עולה כי הנתבעים שכרו את הדירה על פי הסכם שכירות מיום 1.1.06 (להלן: "הסכם השכירות", ראה נספח א' לתצהיר התובע), לתקופה של כשלושה חודשים (מיום 10.1.06 עד ליום 9.4.06) כאשר ניתנה להם אופציה להמשך תקופת השכירות לתקופה של 9 חודשים נוספים עבור דמי שכירות של 500$ לחודש.

2.         ביום 11.2.07 נמסרה התראה לנתבעים בדבר סיום השכירות ואולם הם המשיכו להחזיק בדירה. התובע ניהל מו"מ למכירת הדירה לנתבעים, אולם לטענתו לא נחתם הסכם מכר בין הצדדים, ובסופו של יום התמנה לדירה כונס נכסים, עו"ד עופר לנקרי. בפברואר 2007 לאחר מינוי כונס הנכסים לדירה נוהלו הליכים בהוצאה לפועל למכירתה. הנתבעים השתתפו בהליכים וחתמו לבסוף על הסכם לרכישת הדירה (הסכם אשר הותנה באישור ראש ההוצל"פ). בהחלטה מיום 24.05.07 קבעה כב' הרשמת (כתארה דאז)  נסרין כרייני ז"ל, כי אין לאשר את מכירת הדירה לנתבעים מהטעם כי לא פורסם מכרז פומבי כמתחייב מהוראות צו הכינוס שניתן על ידה (ראה נספח ב' לתצהיר התובע). לאחר ביטול המכר הראשון, הכונס החל בהליך נוסף למכירת הדירה, אלא שהפעם עוד בטרם נחתם הסכם כלשהו עם הנתבעים, הוגשה בקשה לביטול המכר ולביטול הליך כינוס הנכסים. ביום 3.7.08, ניתנה החלטה ע"י כב' הרשמת כליפה ג'ובראן המעכבת את הליכי הכינוס ומכר הדירה, כל עוד עומד התובע בחיוביו (ראה: נספח ג' לתצהיר התובע). הנתבעים ערערו על החלטה זו וביום 22.2.09 נדחה ערעורם ע"י כב' השופט עאטף עילבוני (ראה: נספח ה'/2 לתצהיר התובע).

3.         למרות האמור, הנתבעים סירבו לטענת התובעים לפנות את הדירה. לאור האמור, ביום 27.2.07 הגישו התובעים תביעה לסילוק ידם של הנתבעים מהדירה, תביעה אשר נדונה במסגרת ת.א 5042/07 בבית משפט השלום בחיפה. ביום 21.4.09 ניתן פס"ד ע"י כב' השופט שר, לפיו על הנתבעים לפנות את הדירה.

ביום 5.5.09 פינו הנתבעים את הדירה.

4.         לטענת התובעים הנתבעים התגוררו למעשה שנים בדירה ללא תשלום, דבר שאילץ את התובע למצוא דיור חלופי בדמות דירה שכורה שעלות דמי השכירות עליה הם 2,600 ש"ח לחודש + ארנונה והוצאות שוטפות. הנתבעים אשר למעשה פלשו לדירה, עשו גם שימוש במוצרים חשמליים פרטיים של התובע שנותרו בדירה וכן לא שילמו את הוצאות כל ההליכים המשפטיים בהם הפסידו.

5.         הנתבעים כופרים בטענות התובע מכל וכל וטוענים כי הוא זה אשר התנהל בצורה חסרת תום לב. לטענתם בדצמבר 2005, בעקבות מודעה שפרסם התובע נוצר קשר בינו לבין הנתבעים אשר במסגרתו סוכם על מכירת הדירה לנתבעים. התובע הסתיר מהנתבעים את העובדה כי לדירה מונה כונס נכסים כבר משנת 2005, עובדה אשר גילו לטענתם רק לאחר שביקשו אישור זכויות מהחברה המשכנת, אשר בספריה הייתה רשומה הדירה. למרות האמור, הנתבעים עמדו ברצונם לרכוש את הדירה ומכוון שכך, הוסכם בינם לבין התובע כי בשלב זה ועד לקבלת אישור הזכויות ואישור המכר ע"י הכונס שמונה, ישכרו הנתבעים את הדירה למשך 3 חודשים על פי הסכם השכירות, כאשר ניתנת להם כאמור, אופציה להאריך את השכירות ב - 9 חודשים נוספים.

6.         ביום 4.5.06 הנתבעים העבירו לכונס הנכסים הצעה רשמית לרכישת הדירה. לטענתם התובע פנה אליהם והתנה את הסכמתו למכירת הדירה בתשלום של 100,000 ש"ח נוספים ב"כסף שחור" ללא ידיעת הכונס. הנתבעים סירבו לתנאי זה, ובסיכומו של דבר נחתם ביום 21.1.07 בין הנתבעים לכונס הנכסים אותו הסכם מכר על תנאי, על פיו ירכשו הנתבעים את הדירה עבור 744,000 ש"ח בהפחתה של דמי השכירות אותם שילמו לתובע (8,000 ש"ח). הנתבעים שילמו לכונס הנכסים, בהתאם להסכם המכר, כ - 200,000 ש"ח על חשבון רכישת הדירה. לטענתם כונס הנכסים אף הודיע להם כי אל להם להמשיך ולשלם דמי שכירות עבור הדירה נעבר לשנת השכירות הראשונה כי "הדירה שכבר שלהם".

לטענת הנתבעים לאחר שביום 24.5.07 לא אושר מכר הדירה וכונס הנכסים החל בהליך נוסף של מכר ופרסם הצעה לציבור, הם הגישו את ההצעה הגבוה ביותר ואף קיבלו הודעה מהכונס כי זכו במכרז. למרות האמור, בשלב זה כבר הגיעו התובע, כונס הנכסים והבנק הזוכה להסדר לסילוק חובו של התובע ובעקבותיו בוטלו הליכי מכר הדירה. הנתבעים ניסו להילחם משפטית בתוצאה זו אולם כל ניסיונותם כשלו ולבסוף ביום 1.4.09 הודיעו כי הם מפנים את הדירה ומוסרים את החזקה בה לתובע.

7.         בנסיבות שתוארו טענו הנתבעים כי אין לראותם כמי שהחזיקו בדירה שלא כדין או שלא בהסכמת מי שהיה מוסמך להחזיק בדירה, בין אם היה זה התובע תחילה ובין אם היה זה כונס הנכסים לאחר מכן, לכל הפחות עד חודש אפריל 2009.

יתרה מזאת; משנאלצו לבסוף לפנות את הדירה, הם הגישו תביעה לכיסוי מלוא הוצאותיהם ונזקיהם, תביעה אשר תלויה ועומדת בבית משפט זה (ראה: ת.א 5917-05-10).

עוד נטען כי הנזק לו טוען התובע כלל לא הוכח, ולא הובאה מצד התובע כל ראייה לכך שדמי השכירות בדירה עומדים על סך של 3,000 ש"ח לחודש. כמו כן לא צורפה כל חוות דעת של שמאי מומחה, כפי שנדרש. לא ניתן לדרוש יותר מ - 500$ לחודש, שכן זהו הסכום עליו הוסכם בהסכם השכירות, ועל כונס הנכסים חלה החובה לשלמו, אם בכלל.

8.         ביום 8.12.11 הגיעו הצדדים להסכמה דיונית לפיה פס"ד ייתן על דרך הפשרה לפי ס' 79א לחוק בתי המשפט התשמ"ד-1984 (להלן: "חוק בתי המשפט") בהסתמך על החומר המצוי בתיק בית המשפט, בנוסף לסיכומים שיוגשו ע"י הצדדים. עוד הוסכם כי ביהמ"ש יכריע במחלוקת לעניין שכ"ד שיהיה בין 2,000 ל-3,000 ש"ח וכן יכריע בשאלה לגבי מועד התשלום, מיידי או להמתין להכרעה בתביעת הנתבעים בת.א. ת.א 5917-05-10

 הנ"ל. להסכמה זו ניתן תוקף של החלטה ביום 8.12.11 (עמ' 13-14לפרוטוקול).

דיון

8.         תחילה למסגרת הנורמטיבית כפי שנקבעה עוד בע"א 1639/97 אגיאפוליס נ' הקסטודיה אינטרנציונלה דה טרה סנטה, פ"ד נג (1)  337 (להלן: "הלכת אגיאפוליס"),  בעניין הפסיקה על דרך הפשרה, (לפי סעיף 79 א' (א) לחוק בתי המשפט עלתה השאלה האם בית המשפט שהוסמך ע"י הצדדים ליתן פסק דין בפשרה רשאי לפסוק על פי הדין המהותי או שאפשרות זו נשללת והוא חייב בכל מקרה לפסוק משהו כפשרה בין עמדות הצדדים. שאלה נוספת שעלתה והיא האם בית המשפט יכול במסגרת פסק דין על דרך הפשרה לקבל את התביעה במלואה או לדחותה. לפני הלכת אגיאופוליס פורש המונח "פשרה" באופן מאוזן, שלא יכריע את הדין באותה סוגיה שבמחלוקת, אלא דובר במציאת דרך ביניים, מעין "שביל זהב" ולא על-פי דקדוקי הדיינים. פשרה  נתפרשה שציפיות הצדדים אף הן כוללות ויתורים מסוימים תמורת קבלת חלק ממה שהתבקש מלכתחילה. כך התבטא כב' השופט אריאל בת"א (חי') 707/90 בן אבו נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, דינים מחוזי כו(6) 685):

"המילים 'בדרך פשרה' - באות, כך אני סבור, לאפשר לבית-המשפט לקבוע את התוצאה הסופית, תוך כדי איזון חישובים שונים לכאן או לכאן וכדי להעריך את אותם החישובים לא "קוצו של יוד", אלא בסטייה לכאן או לכאן כדי לעגל את הדברים ולהגיע לתוצאה הנכונה והצודקת ביותר הנראית לו כפתרון הולם בנסיבות המקרה... הקביעה תעשה תוך כדי הערכת הסיכויים והסיכונים..."

ודוגמא נוספת שבה בדומה חשב גם כב' השופט לרון בת"א (ב"ש) 187/93 פרץ נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית של העובדים בארץ ישראל, דינים מחוזי, כרך כו(3) 977 )